15个在建超高层建筑 11个在非一线城市

  近年来，中国的超高层建筑犹如春笋一般纷纷破土而出，尽管在学术层面存在关于地标性超高层项目的不同意见，大多数地方政府仍然在规划、土地供应以及招商政策上不断鼓励超高层项目的建设，从而导致全国各地的超高层项目在高度上的互相竞争。根据昨日仲量联行发布的一份报告表示，目前大中华区已建的超高层项目一共有8个，而在中国已批的在建超高层项目有15个，并且多数分布在非一线城市。该机构专家认为，广州的超高层写字楼租户多为公司形象需要，部分超高层写字楼由于品质不佳，其租金甚至低于市场水平。

未来超高楼将陆续出现在非一线城市

根据仲量联行定义，超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。目前，在大中华区已建的超高层项目一共有8个。

另外，在中国已批的在建超高层项目有15个，其中只有4个分别在北上广深一线城市，其他11个分布在武汉、天津、重庆、苏州、贵阳、南京这些非一线城市。一线城市当初规划的中央商务区基本建设完毕，超高楼建设将在五年内进入一个阶段的尾声。而大多数处于非一线城市的新兴中央商务区建设方兴未艾，这些中央商务区往往配备超高层项目。

仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示，由于国内经济增速放缓，加上大体量的新增供应进入市场，当这些超高层项目落成后，中短期内，这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。为应对这些挑战，超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略，例如根据供求情况调整项目进入市场的时间，或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率，或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。

部分超高层办公楼租金甚至低于市场

超高层项目往往由于其地标效益，吸引了众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻，加上超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能，以及其他优质的交通配套带来的商务便利，超高层项目对周边大厦现有租户产生“磁石效应”。

据介绍，在广州，超高层项目租户的主要行业来源包括有上市需要的企业、需提升企业形象的国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，由于超高层办公楼自身体量大，成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。地标性超高层项目虽然具有较高的影响力，但并不是溢价的必要因素。超高层办公楼租金溢价的前提条件包括区位、品质与物业管理三大因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能。此外，品质是决定办公楼租金水平的基础。尽管有些大厦是超高层项目，也位于核心商务区内，但因品质一般，因此租金仅能与市场平均水平持平，或者甚至低于市场甲级办公楼租金。

■专家观点

当甲级写字楼维护管理普通化可能影响租金水平致物业贬值

由于超高层项目自身高度高、体量大的特殊性，其复杂的落成使用与多元化业态，以及优质租户的高要求，往往为物业管理带来挑战。

仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴表示，把超高层当甲级写字楼维护、管理普通化存在重大风险，可能导致物业管理水平无法达到国际性租户的期望、无法吸引潜在租户甚至现有租户迁出、影响大厦租金水平、从而物业资产贬值的恶性循环。

李灿兴认为，盲目追求超高楼的高度是不可取的，因为高度没有永远的第一，但却可以为项目提供最优质的服务，以保持甚至提高超高楼的资产价值。李灿兴说：“我们不应该仅仅追求超高楼的高度，而更应该以市场的需求为导向，从定位、规划和管理等各方面提高超高层项目的资产价值，使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。”