北京多商务区竞存 央企动辄百亿杀入

中国建筑董事长、党组书记易军6月16日在开元国际广场奠基仪式上透露，中建地产将在北京奥林匹克中心商务区打造一个地标性建筑。据了解，该项目投资将达100亿。

2009年12月3日，公司全资子公司中建国际建设有限公司与北京保利兴房地产开发有限公司组成权益对等的联合体，通过挂牌竞拍方式，获得北京奥运南区奥体商务园区3、4、5号三个地块项目。成交价合计48亿元，占地面积合计7.37万平方米。随后保利退出，中建独自开发此项目。

时值CBD中服地块第二轮招标，中建相关负责人表示，从一期出让结果看，地价已经被竞夺者们炒得很高，而奥林匹克中心商务区将是中建未来重点投资的区域。该负责人称，传统的商务区已经基本饱和，金融街、中关村可支配的土地资源捉襟见肘，交通压力不堪重负，这些区域已经无法满足大型企业总部办公的需要，而奥林匹克中心商务区是个机会。

本报记者获悉，对于开元广场项目，中建自持比例将在40%左右。中建相关负责人对销售前景表示乐观。北京年内已出现了多宗整栋交易，涉及项目多为成熟商圈内的优质写字楼及商铺。

例如，中国五矿集团以45亿元收购北京东二环位置的三栋写字楼；金融街以40亿元收购北京中信城B、C、D三商业金融地块的使用权；益彰商贸整购三里屯SOHO E座；凯德商用12.1亿元收购了冠城大厦的零售物业部分等。一方面，无论央企、国企乃至民企，都有总部改善升级的需求；另一方面，一些企业也希望购入固定资产，享受资产升值。据透露，已有一些外地央企打算将总部迁至北京，和中建商谈整购事宜。

在税收诱惑下，几乎北京各区政府都在酝酿打造商务区，央企和大型国企、民企是争先邀请的对象。CBD中服地块招标就曾引来众多央企。2010年12月，中信地产以63亿的价格拿下CBD地块，而普通民企显然难以有如此资金实力。 地方政府也很清楚打造这样的商务区意味什么。

2008年北京CBD区域内77座楼宇中的企业税收总额为74.1亿元，约占朝阳区税收总额的22%，其中税收贡献最高的写字楼纳税高达17亿元。2009年金融街所创造的总税收达到1707亿元，占全市总税收的28% 但在中建、中信等央企重金投资北京商务区背后，隐忧凸显。奥林匹克中心商务区只是北京诸多商务区的一个。北京各种名目的商务区规划或新建或扩建，已呈井喷趋势，而商务区存在部分交叉和重叠现象。

除了CBD东扩规划外，金融街也有西扩的规划方案，核心区将拓展到2.59平方公里。5.35平方公里的丽泽金融商务区于2009年启动建设，占地60公顷的丰台总部基地仍未完成，而早先的中关村科技区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能。此外，王府井地区、亚运村地区、奥林匹克中心区也分担着商务办公的功能。

朝阳区将在东坝地区兴建北京市最大的高端商务功能区——东坝北区，该商务区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体，建成后的占地面积6.2平方公里，规模相当于东扩后的北京CBD。

北京市规划局通州分局相关负责人近日向外界透露，通州正酝酿在通州西南部台湖镇，规划出一个17.21平方公里的区域，5年内将其变身为“北京面向环渤海的高端总部基地”，该基地定位服务于国家第三增长极的高端商务新城，承载起北京面向环渤海经济圈“内聚外联”的战略功能。北京东南四环垡头区也在酝酿规划建设大型商务区。

井喷的商务区令部分业内人士感到担心。让国内CBD建设引以为榜样的曼哈顿、伦敦金融城都不以规模取胜。国外的CBD一般都不超过4平方公里，通常只有一两条街，建筑规模多在200万-2000万平方米。曼哈顿华尔街不足1平方公里，建筑面积不超过1500万平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，东京新宿CBD仅约1平方公里。区域内金融贸易增加值才是衡量CBD 核心功能的主要指标。

按照这一指标来比较，北京CBD仅是曼哈顿区的一个零头。就连目前发展最好的上海陆家嘴，该指标与国外相比也存在很大差距。甚至有业内人士指出，虽然已经历10余年的发展，北京距离建设成熟的CBD还需要30年时间。因此，现阶段北京CBD的发展应着重于产业培养，而非扩大规模。

对市场敏感的开发商也有所选择，从拍卖地价就已经呈现出差距。CBD中服地块平均楼面价超过每平方米2万元，奥运南区每平方米为1.8万元左右，而今年4月1日开拍的丽泽商务区地块仅为每平方米13000元。前述中建高层也向本报记者表示，央企在做投资选择时，不会贸然进入配套尚不完善的商务区。